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中国保温防水展

建筑渗漏知多少 ——算一笔落后防水材料导致渗漏的经济账

2017-02-28

  近些年来,由于我国在建筑工程中大力推广建筑防水工程新技术,使得防水工程质量较以往有了实质性提高,建筑防水技术有了很大的发展,建筑渗漏的比例在下降。但是,由于受到多方面原因的影响,已建房屋仍时常出现渗、漏水现象,加之防水层本身的使用寿命远低于建筑寿命,因此,每年都有大量存在渗漏水问题的建筑需要治理。

  2014年中国建筑防水协会与北京零点市场调查与分析公司联合发布《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》,对全国建筑渗漏现状开展调查,调查选取全国28个大中型城市、850个社区,样本分为楼房样本和住户样本两类。

  每个城市所调查的社区来自该城市主要城区,覆盖城市东南西北各方位。其中,屋面样本通过实地勘察和入户访问获得,平均每城市达到100个及以上,共计2849栋楼房,抽取地下建筑样本1777个;住户样本由访问员与楼房样本所在社区进行拦截和入户访问获得,平均每城市都达到100个以上,共计3674个。此次调查主要覆盖近20年建成的屋面和地下室,楼房平均建成时间为2004年。其中2002年以前建成的屋面约占28.92%、地下室占33.03%,2003年至2008年建成的屋面占38.47%、地下室为38.66%,2008年至今建成的屋面占32.61%、地下室为28.31%,调查样本大部分为近一年建成的楼房。

  渗漏情况普遍 渗漏勘查与治理亟待重视

  在所调查的2849栋楼房中,有2716栋的屋面存在渗漏问题,屋面渗漏率为95.33%。其中,有85.71%的渗漏发生于屋面公共区域,而在公共区域无渗漏的407栋楼房中,有274栋在屋而角落住户中发现渗漏,促使总体屋面渗漏率提升9.62个百分点,达到95.33%.这表明,平均每100栋楼房中,便有95栋存在渗漏,渗漏比例极高。尽管随着建造年限越来越近,楼房屋面渗漏率有所下滑,但总体而言,各年限楼房屋面渗漏水平并无显著差异,这表明多年来,楼房渗漏率一直居高不下,并未得到真正的缓解。

  与此同时,地下室渗漏率虽远低于屋面,但仍需给予重视。一方面,无论是工程验收还是本次调查,对地下室渗漏的判定标准与楼房屋面相比均更严格。因为与屋面相比,当地下室表现出更为显著、严重的渗漏症状时才会被判定为渗漏,由此导致在地下室中,一些微小的渗漏症状遭到忽视。而渗漏往往随着时间增长日益凸显,在当前验收模式下,地下室在渗漏方面还存在隐患。

  另一方面,越来越多的住宅小区通过建造地下车库等大型地下室增加生活空间,地下面积的增加将导致地下室出现渗漏的机率增长。数据表明,随着建成时间不断靠近,地下室渗漏率并未因工艺和材料的进步而降低,在一定程度上也印证了这一点。

  而从居住质量和建筑安全的角度来看,屋面和地下室渗漏都将导致建筑表层和基地受到侵蚀,不仅影响着住房建筑美观,更对建筑安全造成隐患,甚至可能影响建筑使用寿命。

  落后防水材料 造成渗漏的主要诱因

  目前建筑防水材料大体上可分为五类,即沥青防水卷材、高分子防水片材、建筑防水涂料、建筑密封材料及防渗堵漏等特种用途的防水材料。每种材料各有其特性,因此必须根据工程的部位、条件、所处的环境、建筑的等级、功能需要,选用适当的材料,发挥各类材料的特性,使之获得最佳防水效果。依据不同的工程部位来选材,其选择标志也不一致。

  根据地下工程长期处于潮湿状态、难维修,但温差变化小等特点,需采用刚柔结合的多道设防,除刚性防水填加剂外,还应选用耐霉烂、耐腐蚀性好、使用寿命长的柔性材料。在垫层上做防水时,应选用耐穿刺性好的材料,如厚度为3mm或4mm的聚脂胎改性沥青卷材。

  地下室出现漏水的状况地下室漏水一般都是以局部漏水形式出现的,地下室所处的地质不同,功能不同,设计与施工不同,其漏水部位和形式多样。其主要原因来自“结构混凝土刚性自防水局部失效、柔性防水层局部破坏或建筑构造不当”三方面原因,其中柔性防水层遭到破坏是主要原因。

  以市场占有率最高的聚乙烯丙纶防水卷材为例,该产品非常薄,常见的聚乙烯丙纶防水卷材厚度仅为0.5mm,因而耐穿刺能力差,弹性小,复杂基层适应性差,使用寿命极短。在建筑运行环境下变形会持续发生,温度超过80℃即发生永久变形,导致卷材与基层剥离,卷材与卷材的搭接剥离,从而造成渗漏。

  屋面因长期暴露,阳光、雪雨直接侵蚀,严冬酷暑温度变化大,昼夜之间屋面板也会发生伸缩,因此应选用耐老化性能好的,且有一定延伸性的、耐热度高的材料。如聚脂胎改性沥青卷材等。其中以聚乙烯-丁二烯-聚乙烯(SBS)由改性沥青涂层+高强胎基+保护膜组成的防水卷材,可发挥其力学性能优异,拉伸强度高、延伸率大、耐撕裂,适用范围广泛,冷热地区均适用等特点。

  屋面渗漏的现状造成房屋渗漏的原因比较复杂,涉及到设计、材料、施工以及管理等诸多方面的因素。在调查并发现渗漏的工程中,以采用涂膜防水的渗漏率最高(占涂膜防水工程总数的44.3%),其次,是刚性防水和卷材防水,其渗漏率分别为38.7%和31.4%;在房屋渗漏水原因中,材料方面占20%~22%,设计方面占18%~26%,施工方面占45%~48%,管理维护占6%~15%。

  不可忽略的痛 渗漏带来的巨大损失

  住房是住户的生活场所,因此与楼房渗漏不同的是,房屋渗漏直接影响住户的生活,在经济、社会关系等各方面带来损失。

  在全国建筑渗漏现状调查中,有渗漏情况的住户,26.58%为最近一次维修付费、平均每户约1525元;28.25%遭受其它经济损失,每户约1367元。

  渗漏首先产生了一定的维修费用。所有对最近一次渗漏进行过维修的住户中,有26.58%的住户需要自掏腰包对渗漏进行维修,这些住户最近一次因维修渗漏承担的经济损失为1525元/户。除此之外,渗漏还有可能造成衣物、家具的损坏,误工,诉讼费用等其它经济损失。在有渗漏情况的住户中,约28.25%的住户在最近一次出现渗漏问题时遭受了可估量的其它经济损失,平均每户折合为1367元。

  当家中最近一次出现渗漏症状之后,有812家住户对渗漏进行了维修,占有渗漏情况住户的58.97%。而还有超四成住户未对已有的渗漏问题进行修缮。

  渗漏带给住户的除了经济损失外,更多的可能是导致邻里关系不和睦,因而个人的心情受到消极影响。调查中发现,每10个住户中,便有6户的渗漏与楼上住户有关,邻里关系可能受到影响。在非顶层住户中,约有60.71%的住户在卫生问、厨房、阳台、客厅和卧室的天花板及周边出现渗漏问题。由于发生在顶板处,这些渗漏均涉及到楼上楼下两家住户,也就是说,每10个非顶层住户中便有6户的渗漏与楼上住户有关,有可能因此引发邻里间的不愉快乃至纠纷。

  据不完全统计,每年因渗漏造成的经济损失超过3万亿以上,渗漏不但造成各种工业原料的浪废,甚至可以腐蚀设备等器材,更是众多安全事故发生的源头,建筑物的渗漏时间长了,会导致钢筋膨胀,水泥表面异样,从而影响房屋的寿命。

  对于房地产开发企业而言,建筑物渗漏是他们最不愿意看到的情况。因为房屋在验收交付之前,所有的防水工程都是开发商负责,在施工过程中,一旦出现渗漏,就意味着开发商必须翻新返工,而渗漏翻新维修的成本是建筑物新建防水成本的2~10倍。在翻新维修的过程中,所有之前做的混凝土浇筑、找平、保温工程都必须重头再做一遍,这是对资金和建筑材料的极大浪费。

  同时,对于房地产开发企业来说时间成本也将遭受巨大的损失。很多房地产企业因为渗漏必须要进行二次维修,维修过程漫长导致房屋不能按时交付,一方面使得自己本就脆弱的资金链难以为继;另一方面,因为延迟交房导致的起诉和纠纷也使得自己企业的商业信誉受损,可谓雪上加霜。因此,房地产开发企业必须算一笔经济账,认清孰轻孰重,懂得权衡利弊。

  在中国新建工程项目中,防水工程的预算只占工程总预算的2%,而且绝大多数情况下,建筑公司为了中标都会节省成本,所以在实际施工过程中,防水工程项目的预算甚至不足2%。对比欧美和日韩防水工程占项目总预算近10%,中国的建筑公司确实有一种巧妇难为无米之炊的无奈。但是这并不意味着只能通过使用低劣防水材料,亦或是在工程施工中偷工减料来实现成本控制。当前看来,确实防水工程造价下去了,但是从长远看,未来发生渗漏的几率变高了,项目翻新维修的费用更是呈倍的激增。

  总而言之,政府、企业、协会、研究机构和媒体都应该为优质耐用的防水产品发声,淘汰低劣的防水产品以及落后的产能,实现和保障建筑安全这一人类最基础的需求。与此同时,拥有安全、舒适的住房仍旧是国人“中国梦”的重要组成部分,相信通过各方努力,“广厦千万间”的这一美好愿望定能实现。
来源:中国建材报

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