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2016年房地产行业年终盘点

2017-02-08

  2016对房地产行业而言是个不平凡的年份,一方面去库存方针贯穿2016年始终,各地方政府想方设法刺激居民购买住房;一方面严格限购,且严控各路违规资金,让过于火热的楼市降温,平稳前行。推广街区制,确定营改增方案,万科、宝能的房企股权之争,也都是房地产健康发展中值得关注的话题。

  商品房存量连降九个月

  去库存获重要进展

  回溯:去库存是2015年末中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一,贯穿了整个2016年。在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下,2016年房地产去库存效果显著。国家统计局2016年12月13日发布的数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米,全国房地产库存量已经连续减少9个月。

  点评:国家用优惠的政策、福利来实现减少房产的库存,提高流动资金。把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例。实现公租房货币化,通过市场筹集房源,政府给予租金补贴。改进房地产调控方式,促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任,实施分城施策、分类调控。

  国庆地方新政密集出台

  楼市调控持续升级

  回溯:2016年9月30日北京、天津发布楼市调控新政,其后全国20余个热点城市也纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。显而易见,这是在有关部门统一部署下的一次集体行动,其中北京、上海、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等房价上涨过快城市成为重点调控对象。此次热点城市的调控政策,主要包括:限购、限贷、加大土地供应、规范商品房销售监管、整治市场违法行为、加强销售价格监管、严厉打击造谣滋事等。

  点评:在众多三四线城市需要去库存的前提下,一线和部分二线城市房产交易量及房价大幅上涨,这种现象不利于房地产的健康发展。新政出台后,对对本地户籍首次置业的刚需人群来说影响不大;对本地户籍置业升级的换房人群有一定影响,部分换房客户陷入观望,延缓了购房计划;新政对非津籍客户受限购影响较大,房产市场明显降温,并回归理性。

  房价持续走高

  “四小龙”领涨二线城市

  回溯:2016年1-11月份,全国商品房成交均价7546元/平方米,同比增长10.6%,房价再创历史新高。北上广深这些一线城市平均房价突破4万元/平方米,以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”也不甘落后,房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。

  点评:2016年的房价走势是板块轮动效应的体现,一线城市先热起来,二线城市跟进升温。从本质上分析,首先较低的存款利率导致货币缩水,而一线以及二线部分城市的房产相对保值;其次城乡一体化进程的不断推进促使大量农业人口进城务工,从而带来了大量的购房需求;再次涨幅较大的多为临一线城市,南京、苏州、合肥临近上海,天津、廊坊临近北京,东莞、惠州临近深圳,由于一线城市房价偏高,部分人转而求其次,把投资方向转移到了这些临一线城市。

  发展住房租赁市场

  深化住房制度改革

  回溯:2016年6月3日国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》从六个方面,提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中包括培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管。

  点评:我国的住房自有率居高不下,同时经济发达地区流动人口逐渐增加,这就让住房租赁有了很大的市场空间。据统计,我国城镇常住人口仅占城镇人口总数不到60%的比例,流动人口数量庞大,且青年人占绝对比重。在一线城市,流动人口占比会更高,而且高昂的房价也会催生更多的租赁需求。《意见》的发布,对规范租赁市场,解决新市民的住房需求有重要的意义。

  中央经济工作会议定调

  回归住房居住属性

  回溯:中央经济工作会议2016年12月14日至16日在北京举行。会议全面部署了2017年经济工作,会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  点评:在房地产野蛮生长的时期,投资、投机住房一度成为快速致富的捷径,投资投机性需求兴风作浪,使得住房成为少数人牟取暴利的工具,不仅造成正常的住房供需关系被扭曲,更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本,也加剧了社会贫富差距,进而直接绑架了中国经济。

  中央经济工作会议提出的这个定位,引发了社会各界高度关注。2017年可能会出台一系列限制炒房行为的政策,改变部分城市房产供不应求的情况,让供需双方趋于平衡,让老板姓有房可住。

  推广街区制

  缓解城市病

  回溯:2016年2月20日,国务院印发《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下文简称《意见》 ),不仅“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”, 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”

  《意见》提出,加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;城市公园原则上要免费向居民开放等。

  点评:社区封闭不仅降低了社区参与度和社区凝聚力,而且还减少了城市公共空间的数量和不同社会群体间的交往机会,传统的邻里关系越发淡漠。封闭小区也是当前城市病的一大病因,它影响了路网的布局,是造成交通拥堵的重要原因之一,影响了社区居民的出行。同时,街区制是对世界城市规划经验的总结,也是发达国家通行的做法,会有效地促进土地节约利用。

  规范房产交易

  严查首付贷

  回溯:2016年10月13日国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》中提到,没有取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务;规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

  点评:首付贷之所以得到一些互联网金融平台的“青睐”,是因为房地产调控的一大手段是首付的比例,首付剩下的一部分是银行按揭贷款,首付高按揭就低。

  首付贷资金链比较复杂,资金来源和范围较广,加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为首付贷提供便利,所以会出现首付来源难以查清的情况,为违规炒房提供了条件。

  此前央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上提出,“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”严查首付贷可以说是政府促进房地产市场健康发展的一招妙棋。

  二手房交易营改增落定

  未满两年按5%全额征收

  回溯:2016年3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》要求,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  对北上广深四市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  点评:该政策意味着,过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位,会通过各种方式转移税负。不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异,因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。

  万科宝能大战

  房企股权之争烽烟渐起

  回溯:2015年12月17日一份王石内部讲话公开挑战宝能系起,中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战打响。

  2016年6月华润与宝能两大万科股东几乎同时对外发布声明,反对万科引入深圳地铁的重组方案。6月27日宝能要求罢免万科董事会包括王石在内的所有董事。

  2017年1月华润宣布将所持有的16.89亿股万科A以371.71亿元全部转让给深圳地铁。宝能声明,欢迎深圳地铁集团投资万科,作为财务投资者,支持万科健康稳定地发展。

  点评:万科的股权争夺战告一段落。华润退出和深圳地铁入局,从创新驱动发展、振兴实体经济的角度上看,这结果并不令人意外。深圳地铁需要万科在房地产开发上的专业能力、成本控制和融资能力,助推地铁可持续经营;万科需借助深圳地铁大发展,实现城市配套运营商的转型目标。万科由地产商转型城市配套运营商,应该才是本次事件最深远的意义所在。

  调整契税税率

  促进房产交易
 
  回溯:2016年2月财政部联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,首次将个人购买90平方米以上家庭唯一住房的契税征收税率统一调整为1.5%,而不再区分为1.5%和3%。

  过去,对于个人购买的首套住宅,契税一直按照普通住宅和非普通住宅进行区别征收。其中,普通住宅按照房屋成交价的1.5%征收契税,非普通住宅按照房屋成交价的3%征收契税。同时,对于普通住宅中面积小于90平方米的,再给予优惠,只按1%征收契税。这次新政后,契税的征收将不再按照“普宅”和“非普”,而改为按照房屋面积区别征收。调整后,只有购买超过140平方米的首套房,才能感受到契税的减少。

  点评:契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲,由于改善型需求的积极入市,有助于改善大多数城市库存结构比例,降低中大户型库存市场占比,有助于加速去库存,降低市场的去化压力。

来源:中华建筑报

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