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中国楼市呈现六大分化趋势

2015-06-02

  2015年国内生产总值(GDP)增速预期定在“7%左右”,“稳增长”方针不变,这就需要宽松财政、货币政策,加大社会投资力度,稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力。

  当前市场已呈现六大分化趋势。

  一是业态走势的分化,住宅、办公楼和商业地产走势不同。从不同的物业形态看,商品住宅已经进入白银十年,处于稳定增长期,一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业则逐步趋于饱和状态,受电子商务冲击明显,但一些龙头房企涉足的商业仍值得关注。办公方面,一线城市办公市场仍存发展空间,但二三线城市办公市场前景不明朗。

  二是区域的分化。随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然发展,中小城市随着人口向大城市的聚集流失,房地产需求将面临严峻挑战,大城市中核心商业区和住宅区也令房地产进一步发展,而远郊区则呈现不同的冷热。2015年,房地产市场需求并不会出现实质转变,预计一线城市成交量价能够保持稳定或小有回升,二线城市市场表现分化并且将进一步加剧,三四线城市整体库存高企,前景不容乐观。

  三是主题的分化。随着需求的见顶和供给的持续,房地产竞争将导致差异化的主题与商业模式的竞争,养老、综合直至创新社区、创业区等更新的商业模式不断产生,面向不同的人群和不同的需求场景,对于企业能力、产业链条、土地类型及盈利模式等等要求均比较专业。未来的房企都不能避免受到互联网的渗透。结合房地产、金融并有机融入到“互联网 ”,将是房地产行业未来的发展方向,如果不能顺势而为,在未来就很容易被边缘化。

  四是融资模式的分化。随着房地产竞争的升级,融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主,转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹等互联网金融等多层次的融资体系,国内国际都将成为重要的融资来源,开发经营都可成为回报方式。房地产行业历经多年高速发展后,目前面对深度挑战,这为服务于房地产行业的金融产品带来机会。

  五是新房和存量房的分化。中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式,市场特点和规律也发生相应的转变。未来大中城市将成为二手房的主战场。考虑到中国足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,未来二手房市场的发展是大势所趋。

  六是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制将逐步完善成型,面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给体系。从历史数据看,保障房占据了商品房五成左右,但由于保障房的位置偏远等劣势,实际上对商品房的分流不大。“商品房可转安置房”举措的意义在于解决安置房问题,盘活部分现有楼盘,有利于减轻市场库存压力,特别是三四线高库存城市压力。

  来源:中国建设报

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