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房地产政策近期密集调整 评:房企应审时度势以价换量

2015-05-22

房地产政策近期迎来密集调整,其中包括二套房商业贷款首付最低降至四成,公积金贷款首套房首付降至两成,二套房首付最低降至三成,个人所购普通住房对外销售免征营业税年限由5年以上降至2年以上,等等。

 

      这些政策变化符合房地产市场发展规律。毕竟,此前连续多年的紧缩性调控,本就属于“房价过快增长”市况下的应急性干预。而目前房地产市场一系列基本面变化,已经或者正在渐次落定,同时房地产投资与消费依然对稳增长、促民生具有较强正向作用,因此,这种变与不变的双重判定,决定了房地产政策理当因时回归到“鼓励居民自住性、改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展”的正常基调。

 

      不过中国的房地产市场距离成熟尚有时日,高储蓄背景下投资渠道的相对有限,则又在客观上驱动投机、投资需求伺机而动。那么,房地产市场会不会因为政策趋松老调重弹呢?答案显然是否定的,依据在于:

 

      首先,尽管中国楼市是一个不完全的市场,但这个不完全的市场终究要接受市场供需关系支配性的影响,而这方面,目前关于全国楼市基本性的判断是,市场总体格局已经从此前多年供小于求转为供略大于求,部分地区甚至已出现供给明显过剩现象。譬如有研究表明,截至2014年底,不包括在建面积的全国城镇住房存量已超过232亿平方米,即使包含外来流动人口在内的城镇常住人口的人均住房面积,也已达到34平方米。

 

      其次,排除总量过剩趋向,单以目前房价相对坚挺的一线城市而论,推动房价上行的动力也未必如想象中那样历久弥坚。其供需状况以去库存周期(待售面积/月销售面积)来看,广州在10 ~ 15个月之间,北京、上海和深圳则都在15个月上下波动。而业界认为,这一指标一般不宜超过10 ~ 12个月。此外,一线城市与其他城市不同的是,其短期政策取向尚未见“限购”松动的迹象,而长期政策取向则更需要服从于“严格控制特大城市人口规模”的总体部署。

 

      第三,目前出现的政策松动,仍然是一种有限度的松动。即使再退一步而言,譬如房贷政策进一步放松,但随着利率市场化进程的加快、银行自身商业化改造的加深,以及房地产作为抵押物的预期价格变化,都会在另一个方向上制约银行配置房贷的意愿,并最终影响到房贷实际投放的数量与价格。

 

      商界有句戏言称,“只要站在风口,连猪都会飞”。现在,对于刚刚走出“黄金十年”的房地产企业(其实也包括“炒房团”)来说,必须认识到:自己曾经所站的风口已经过去,目前的房地产市场,跟风式、排浪式消费阶段基本结束。因此,无论从其自身发展,或是消费者福利,乃至中国经济长治久安计,都应该打消幻想,审时度势,深入领会政策导向,充分把握政策机遇,通过以价换量,赢取长期平稳健康发展。来源: 中国经济周刊

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